Centocinquantamila euro è la cifra che sento nominare più spesso. È il budget di chi ha messo da parte qualcosa, ha letto che a Dubai si compra bene, e vuole capire se con quella somma si entra nel mercato o se è meglio lasciar perdere.
La risposta breve è che si entra. La risposta lunga, che è quella che ti serve davvero, riguarda cosa si prende, dove, e soprattutto quali compromessi stai accettando senza che nessuno te li spieghi in fase di vendita.
In questo articolo ti porto dentro un caso reale, con i numeri di un progetto che ho analizzato con i cinque criteri del mio Filtro. Il suo monolocale costa 649.000 dirham, circa 151.000 euro: esattamente la cifra di cui stiamo parlando.
Cosa non si compra con 150.000 euro a Dubai
Partiamo da qui, perché è la parte che risparmia più tempo a tutti.
Non compri alla Palm Jumeirah. Nemmeno il taglio più piccolo, nemmeno in un edificio datato. I prezzi sulla Palma partono da molto più in alto e non è una questione di trattativa.
Non compri in Downtown, salvo rivendite in edifici vecchi con metrature minime, e in quei casi il problema diventa la qualità dell'edificio e le spese condominiali.
Non compri una villa, da nessuna parte. Nemmeno nelle community più periferiche.
Non compri vista mare fronte acqua. Quella categoria parte almeno dal doppio, e per ragioni strutturali: il fronte mare edificabile è limitato.
Non compri pronto consegna nelle zone mature. A Dubai Marina, JBR o Business Bay, con 150.000 euro, non entri su un prodotto decente.
Se qualcuno ti propone una di queste cose a quella cifra, c'è qualcosa che non torna. O è una quota di comproprietà, o è un'unità con un problema che scoprirai dopo, o il prezzo che ti hanno detto non è quello finale.
Perché è importante saperlo prima
Chi parte con aspettative sbagliate fa una di due cose: rinuncia, pensando che Dubai sia fuori portata, oppure si fa convincere da qualcosa che sembra l'eccezione alla regola. Nel mercato immobiliare le eccezioni alla regola, di solito, hanno una spiegazione che non ti piacerà.
Cosa si compra davvero
Con 150.000 euro, a Dubai, compri un monolocale off-plan in una zona in sviluppo, da un costruttore serio, con un piano pagamenti dilazionato.
Non è un ripiego, e conviene dirlo chiaramente. È il segmento dove storicamente si è guadagnato di più in percentuale, come spiego parlando di come si investe a Dubai, perché compri prima che la zona sia riconosciuta dal mercato. Il rovescio della medaglia è che compri una previsione, non una situazione già verificata. Sui rischi reali dell'acquisto sulla carta ho scritto off-plan a Dubai: conviene davvero.
Il punto vero è che dentro questa categoria la differenza fra un buon acquisto e uno pessimo è enorme, e non si vede dal prezzo. Due monolocali allo stesso prezzo, in due progetti diversi, possono avere destini completamente opposti.
I numeri del caso reale
Sul progetto che ho analizzato il listino è questo:
Monolocale: Prezzo in dirham 649.000, In euro circa 151.000. Una camera, formato suite, 610 sqft: Prezzo in dirham 889.000, In euro circa 207.000. Una camera completo: Prezzo in dirham 1.000.000, In euro circa 233.000. Due camere: Prezzo in dirham 1.400.000, In euro circa 326.000.
Con 150.000 euro entri dalla porta del monolocale. E qui comincia il ragionamento vero, che non è sul prezzo ma su tutto il resto.
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Esempio risultati
I costi che si aggiungono al prezzo
Questo è l'errore numero uno di chi fa i conti da casa: considera il prezzo dell'immobile e si ferma lì.
A Dubai, sopra il prezzo, paghi:
La tassa di registrazione del Dubai Land Department, il quattro per cento. Su un acquisto da 1.400.000 dirham sono 56.000 dirham. È un importo fisso, non negoziabile, e si paga al momento della registrazione.
Le spese amministrative, attorno ai 6.000 dirham fra emissione del titolo e pratiche.
Totale costi d'ingresso: circa il cinque per cento del prezzo. Trovi il quadro completo delle spese nella guida su come comprare casa a Dubai.
Tradotto sul monolocale da 151.000 euro: metti in conto circa 7.500 euro in più. Chi ti dice che a Dubai non ci sono tasse non ti sta mentendo sulle imposte sul reddito, ma su questo sì: il quattro per cento si paga, sempre, da chiunque.
Regola pratica. Se hai 150.000 euro totali disponibili, il tuo budget di acquisto reale è attorno ai 142.000. Fai i conti su quella cifra, non sull'altra.
E dopo la consegna
Ci sono poi i costi ricorrenti, che non riguardano l'acquisto ma il possesso.
Le spese condominiali, che a Dubai si chiamano service charge, si pagano ogni anno e si calcolano sui piedi quadrati. Su un monolocale sono contenute in valore assoluto, ma incidono in percentuale sul canone di affitto, che è il numero che conta davvero.
La gestione dell'affitto, se non vivi a Dubai: una società specializzata trattiene una percentuale del canone.
Chi calcola il rendimento lordo e si ferma lì, scopre dopo la consegna che il netto è sensibilmente più basso.
Il piano pagamenti cambia tutto
Qui c'è la parte che quasi nessuno spiega bene, ed è quella che fa la differenza fra un investimento sostenibile e uno che ti mette in difficoltà a metà percorso.
Sul progetto che sto usando come esempio esistono due piani.
Il piano 50/50
Venti per cento alla prenotazione, più la tassa di registrazione. Poi rate del cinque per cento ogni pochi mesi durante la costruzione. E il cinquanta per cento alla consegna.
È il piano standard: costa meno in valore assoluto. Ma alla consegna devi avere metà del prezzo disponibile, e quel momento arriva a distanza di anni, quando la tua situazione può essere cambiata.
Il piano post-consegna 60/40
Paghi il sessanta per cento durante la costruzione e il quaranta per cento dilazionato in tre anni dopo la consegna, con rate trimestrali del 3,3 per cento.
Questa opzione costa circa il dieci per cento in più. In cambio ti dà una cosa che vale molto di più del dieci per cento: puoi affittare l'appartamento dal giorno della consegna e usare l'affitto per pagare le rate.
Perché questo meccanismo conta davvero
Facciamo il conto su un due camere da 1.400.000 dirham. Se l'affitto annuo si colloca fra 80.000 e 90.000 dirham, l'affitto copre le rate trimestrali e lascia un margine.
In pratica l'immobile si paga da solo nella fase più pesante, quella successiva alla consegna. Non devi avere metà del prezzo in banca in un giorno preciso che cade fra tre anni.
Su questa fascia di budget il piano post-consegna lo consiglio quasi sempre, nonostante costi di più. Il dieci per cento in più è il prezzo della sostenibilità, e la sostenibilità è ciò che distingue un investimento da una scommessa sul proprio futuro finanziario.
Dove conviene guardare con questo budget
Con 150.000 euro le zone realistiche sono quelle in sviluppo, dove il prezzo al metro è ancora basso perché la domanda deve ancora arrivare.
La domanda deve arrivare, però, e va dimostrata. Non basta che una zona sia nuova: deve esserci un motivo concreto per cui fra qualche anno qualcuno vorrà vivere lì.
Cosa rende credibile una zona in sviluppo
Il criterio che uso è semplice: cerco il motore economico. Un distretto di uffici, un polo logistico, un aeroporto, un'università. Qualcosa che porti persone che lavorano, non turisti che passano.
Sul caso del progetto che sto analizzando il motore è lavorativo, e sta fra due poli importanti.
Jafza, la zona franca dove sono registrate oltre undicimila aziende e lavorano più di centotrentamila persone.
L'aeroporto Al Maktoum International, che entro il 2032 è destinato a diventare il principale scalo di Dubai.
Le previsioni del governo indicano che il quaranta per cento del prodotto interno lordo di Dubai sarà generato da quest'area. Centinaia di migliaia di persone lavoreranno lì e avranno bisogno di una casa vicina al posto di lavoro.
Questo è un fondamentale, non una promessa di marketing. Ed è la differenza fra una zona in sviluppo e una zona scommessa.
La domanda da farsi su qualsiasi zona nuova
Prima di valutare il progetto, valuto la zona con una domanda sola: chi vorrà abitare qui, e perché proprio qui invece che altrove.
Se la risposta è "perché costerà meno", non basta: significa che la zona compete solo sul prezzo, e chi compete solo sul prezzo è il primo a soffrire quando il mercato rallenta.
Come si valuta il costruttore, quando il budget è piccolo
Quando il budget è contenuto la tentazione è di guardare solo il prezzo. È l'errore che costa di più, perché sul taglio piccolo la qualità del costruttore incide più che altrove: un monolocale in un edificio mal costruito o mal gestito è il primo a diventare difficile da affittare e da rivendere.
Il modo serio di valutare un costruttore è guardare cosa ha già consegnato, non cosa promette nei rendering.
I precedenti verificabili
Nel caso del costruttore di questo progetto, i precedenti si possono controllare.
Un suo progetto ad Al Furjan genera affitti del trentadue per cento superiori alla media della zona, con un rapporto fra canone annuo e prezzo attorno al dodici per cento.
Un altro a Jumeirah Village Circle si colloca fra il dieci e l'undici per cento.
Sulla rivalutazione: il primo ha fatto circa il sessanta per cento dal 2022, il secondo circa il trentatré per cento dal 2023, con una media attorno al quattordici per cento l'anno durante la fase di costruzione.
Come leggere questi numeri. Sono dati storici su progetti già consegnati, non una previsione su quello nuovo. Servono a misurare l'affidabilità di chi costruisce, non a garantire il tuo rendimento. Il mercato di Dubai è cresciuto molto in quegli anni e una fase di assestamento è sempre possibile.
Le tre cose che guardo di un costruttore
La puntualità delle consegne passate. Un ritardo di un anno su un piano post-consegna sposta tutti i tuoi conti.
La qualità percepita a distanza di anni. Un edificio di cinque anni fa, visitato oggi, dice più di qualsiasi brochure.
La gestione del dopo. Chi si occupa delle parti comuni, con che costi, e come sono invecchiati gli altri edifici dello stesso costruttore.
Quale taglio scegliere, e perché non sempre il più piccolo
Con 150.000 euro il monolocale è l'unica porta. Ma se il budget può arrivare a 200.000, il ragionamento cambia parecchio.
Il formato suite, una camera più studio da 610 piedi quadrati a 889.000 dirham, costa circa 56.000 euro in più del monolocale. In cambio offre un layout che si differenzia dagli altri, e in un progetto grande la differenziazione è quello che ti salva al momento di rivendere o riaffittare.
Il monolocale è il taglio più comprato e quindi il più abbondante sul mercato. Quando vorrai uscire, competerai con decine di unità identiche alla tua, disponibili nello stesso momento e nello stesso edificio.
Se puoi allungare il budget del trenta per cento, spesso esci meglio. Se non puoi, va benissimo il monolocale, ma vanno scelti con cura i criteri che lo distinguono: il piano, l'esposizione, il layout, la vista.
Il monolocale non è un ripiego, se scelto bene
C'è un argomento a favore del monolocale che vale la pena conoscere: è il taglio con la domanda di affitto più costante. Giovani professionisti, singoli trasferiti per lavoro, persone che stanno a Dubai per periodi definiti.
È anche il taglio che si affitta più in fretta quando si libera, e questo riduce i mesi sfitti, che sono la voce che erode di più il rendimento reale.
I cinque controlli prima di firmare
Il conto vincolato. Per gli acquisti off-plan i fondi devono finire su un conto dedicato al progetto, controllato dal Dubai Land Department, e possono essere prelevati dal costruttore solo in base all'avanzamento lavori. Chiedi il numero del conto e verificalo.
La registrazione del progetto. Deve essere registrato presso il Dubai Land Department. È una verifica che si fa online, in pochi minuti.
Il costruttore, con i precedenti. Non il nome: i progetti già consegnati, le date reali di consegna rispetto a quelle promesse, e lo stato degli edifici oggi.
I costi totali, non il prezzo. Tassa del quattro per cento, spese amministrative, e poi le spese condominiali annuali una volta consegnato.
L'uscita. Come e quando puoi rivendere, se il contratto lo consente prima della consegna e a quali condizioni. È la domanda che si fa meno e che conta di più se la tua situazione cambia.
Gli errori che vedo fare con questo budget
Considerare il prezzo e non i costi. Il cinque per cento d'ingresso sposta i conti, e su un budget stretto li sposta parecchio.
Scegliere il piano che costa meno. Il 50/50 sembra più conveniente finché non arrivi alla consegna senza la metà della somma disponibile.
Comprare dove non c'è una ragione di domanda. Una zona nuova senza un motore economico vicino è una scommessa, e va chiamata così.
Prendere il taglio più piccolo solo per risparmiare, senza chiedersi quante unità identiche alla propria ci saranno nello stesso edificio al momento di uscire.
Credere che "zero tasse" significhi zero costi. Sul reddito da affitto è vero, sull'acquisto no, e sulle spese condominiali nemmeno.
Fidarsi di un rendimento annunciato senza chiedere come è calcolato. Lordo o netto, con quante mensilità di occupazione, con quali spese dedotte. Tre domande che cambiano il numero del trenta per cento.
Cosa farei io con 150.000 euro
Comprerei un monolocale off-plan, da un costruttore con consegne verificabili, in una zona con un motore economico reale vicino, con il piano post-consegna.
E lo sceglierei guardando tre cose in quest'ordine preciso:
Primo, chi costruisce. Perché è la variabile che non puoi correggere dopo.
Secondo, perché qualcuno vorrà vivere lì. Perché senza domanda reale non c'è né affitto né rivendita.
Terzo, come esco se ne ho bisogno. Perché la vita cambia e un investimento che non si può sciogliere non è un investimento: è un vincolo.
Il prezzo viene dopo. Con questo budget il margine di errore è stretto, e l'errore più costoso non è pagare qualche migliaio di euro in più. È comprare qualcosa che fra cinque anni non riesci né ad affittare né a vendere.
Una cosa che dico sempre a chi parte da questa cifra
Centocinquantamila euro a Dubai sono un buon punto di partenza, ma sono anche il budget in cui si commettono più errori, perché è la fascia dove c'è più offerta e dove la pressione commerciale è più forte.
Se stai valutando questo ingresso, prenditi il tempo di confrontare almeno tre progetti con gli stessi criteri. Non tre proposte di tre venditori diversi: tre progetti valutati con la stessa griglia. È un lavoro di qualche settimana e cambia completamente la qualità della decisione.
Affittare il monolocale: cosa aspettarsi davvero
Se compri per mettere a reddito, la domanda successiva è come si affitta e quanto resta in tasca. Qui le cose si fanno concrete.
Affitto lungo o affitto breve. L'affitto lungo a Dubai funziona con contratti annuali e pagamento in assegni, spesso uno o due per l'intero anno. È il formato più diffuso ed è quello che dà meno pensieri: un inquilino, un contratto, un incasso.
L'affitto breve richiede una licenza rilasciata dall'ente del turismo, la registrazione dell'unità e una gestione continua. Rende di più lordo, ma fra commissioni di gestione, pulizie, utenze a tuo carico e periodi vuoti, la forbice netta si assottiglia parecchio.
Sul monolocale, in una zona a vocazione lavorativa come quelle di cui parliamo, l'affitto lungo è quasi sempre la scelta più sensata, e i meccanismi sono quelli descritti nella guida su come si affitta casa a Dubai: l'inquilino tipo è chi lavora nella zona, non chi viene in vacanza.
Dal lordo al netto, voce per voce. Prendiamo un rendimento lordo del dieci per cento, che è un valore realistico su questi tagli. Cosa si deve togliere.
Le spese condominiali, che su un monolocale incidono in modo significativo in percentuale sul canone, proprio perché il canone è basso in valore assoluto.
La gestione, se non vivi lì: una percentuale del canone annuo.
I periodi sfitti, che su un contratto annuale significano le settimane fra un inquilino e l'altro.
La manutenzione ordinaria, che nei primi anni è minima ma non è zero.
Il risultato è che un dieci per cento lordo diventa realisticamente un sette o otto netto. È comunque un buon numero, ma è un numero diverso da quello della brochure, ed è quello su cui vanno fatte le decisioni.
Quanto tempo serve, e cosa succede nel frattempo
Comprare off-plan significa comprare qualcosa che non esiste ancora, e il tempo è una variabile che va messa nel conto con onestà.
I tempi reali. Dalla firma alla consegna passano in genere dai due ai quattro anni, a seconda della fase in cui entri. Se compri al lancio il prezzo è più basso ma l'attesa è più lunga; se compri a costruzione avanzata paghi di più e aspetti meno.
I ritardi esistono e vanno considerati normali entro certi limiti. Un costruttore serio comunica gli stati di avanzamento e rispetta le date entro pochi mesi di scostamento; uno che sparisce per trimestri interi è un segnale.
Cosa puoi fare durante l'attesa. Puoi rivendere prima della consegna, se il contratto lo consente e se hai pagato una percentuale minima stabilita dal costruttore. È la strategia di chi punta alla rivalutazione in costruzione.
Puoi seguire l'avanzamento attraverso i rapporti periodici e, se sei a Dubai, con visite al cantiere.
Non puoi affittare, ovviamente: l'immobile non esiste. Ed è per questo che il piano post-consegna cambia tutto: accorcia la distanza fra l'ultimo esborso pesante e il primo incasso.
Tre domande da fare a chi ti propone un progetto
Chiudo con tre domande che consiglio di fare sempre, qualunque sia il progetto e chiunque te lo proponga. Le risposte dicono molto, e anche il modo in cui vengono date.
"Quante unità ha questo progetto in totale?" È l'informazione che determina la concorrenza interna al momento di uscire, ed è quella che viene offerta meno spontaneamente.
"Mi fa vedere un progetto consegnato dallo stesso costruttore?" Non il rendering: un edificio finito, dove si possa vedere come sono invecchiate le parti comuni.
"Qual è lo scenario in cui questo investimento non funziona?" Chiunque ti risponda che non esiste, ti sta vendendo. Ogni investimento ha uno scenario in cui non funziona, e sapere qual è serve a capire se quel rischio è accettabile per te.
Domande frequenti
Sì. Con quella cifra si acquista un monolocale off-plan in una zona in sviluppo, da un costruttore affidabile, con piano pagamenti dilazionato. Non si accede alla Palm Jumeirah, al Downtown, alle ville o alle zone mature pronte consegna.
La tassa di registrazione del Dubai Land Department pari al 4% e circa 6.000 dirham di spese amministrative: in totale attorno al 5% del prezzo. Su un acquisto da 150.000 euro significa circa 7.500 euro in più, da mettere in conto fin dall'inizio.
Costa circa il 10% in più del piano standard, ma consente di affittare dal giorno della consegna e usare il canone per coprire le rate trimestrali. Su budget contenuti è spesso la scelta più sostenibile, perché evita di dover avere metà del prezzo disponibile a una data precisa.
Dipende dalla zona e dalla gestione. Su progetti già consegnati dallo stesso costruttore il rapporto fra canone annuo e prezzo si è collocato fra il 10% e il 12% lordo, ma sono dati storici su progetti specifici: vanno verificati caso per caso e accompagnati da uno scenario prudente.
Il rischio principale non è la truffa: per gli acquisti off-plan i fondi vanno su conti vincolati controllati dal Dubai Land Department e vengono svincolati in base all'avanzamento lavori. Il rischio vero è comprare in una zona senza domanda reale o da un costruttore senza precedenti verificabili.
Se il budget può arrivare a 200.000 euro, un formato con una camera più studio costa circa 56.000 euro in più ma offre un layout differenziante, che aiuta al momento di rivendere in un progetto grande. Il monolocale resta però il taglio con la domanda di affitto più costante.
Con il 50/50 si paga metà durante la costruzione e metà alla consegna. Con il 60/40 post-consegna si paga il 60% in costruzione e il restante 40% in tre anni dopo la consegna, con rate trimestrali, potendo affittare l'immobile nel frattempo.
