La Golden Visa è diventata uno dei motivi principali per cui gli italiani comprano immobili a Dubai. Ma intorno a questo tema circola più confusione che informazione. Soglie sbagliate, requisiti fraintesi, e aspettative non realistiche. Questo articolo ti dà i fatti: cosa serve davvero, cosa non serve, e come evitare errori che rallentano o bloccano la richiesta. Numeri aggiornati, nessuna promessa, solo il processo reale.
Cos'è la Golden Visa e cosa ti dà
La Golden Visa UAE è un visto di residenza a lungo termine (10 anni, rinnovabile) che non richiede un datore di lavoro come sponsor. Per chi investe in immobili, significa poter risiedere negli Emirati, aprire un conto bancario, sponsorizzare il visto dei familiari (coniuge e figli), e rientrare nel paese senza restrizioni temporali. A differenza del visto standard (2-3 anni, legato al datore di lavoro), la Golden Visa è legata all'investimento immobiliare e resta valida finché mantieni la proprietà.
Cosa non è: non è cittadinanza (gli UAE non concedono cittadinanza tramite investimento), non è automatica (va richiesta e approvata), e non garantisce benefici fiscali (la residenza fiscale dipende da dove trascorri effettivamente il tempo e da accordi bilaterali). È uno strumento di residenza, non un passaporto. Chiarito questo, per chi vuole vivere o avere una base operativa a Dubai è uno strumento concreto e funzionale.
La soglia reale: AED 2.000.000
Il requisito fondamentale è possedere uno o più immobili con un valore totale di almeno AED 2.000.000 (circa €500.000 al cambio attuale). Alcune precisazioni importanti che molti broker non fanno.
Conta il property value, non l'equity. Se compri un immobile da AED 2.500.000 con mutuo, il valore della proprietà è AED 2.500.000 e soddisfa il requisito, indipendentemente da quanto hai pagato di anticipo. Non devi avere AED 2.000.000 di equity: devi possedere un immobile che vale almeno quella cifra.
Puoi combinare più proprietà. Se hai due appartamenti da AED 1.200.000 ciascuno, il totale è AED 2.400.000 e il requisito è soddisfatto. Ogni proprietà deve avere un title deed a tuo nome. Non contano proprietà intestate a società (a meno che tu non sia l'unico socio con il 100% delle quote).
Il valore viene verificato. Il DLD (Dubai Land Department) verifica il valore di acquisto registrato. Se hai comprato a AED 1.800.000 e il mercato è salito a AED 2.200.000, il valore di riferimento è quello registrato al DLD, non la stima di mercato attuale. La rivalutazione non conta per la Golden Visa. Conta il prezzo di acquisto registrato.
I 4 falsi miti più diffusi
Mito 1: "Basta comprare qualsiasi immobile da AED 2M." No. L'immobile deve essere in una zona freehold (dove gli stranieri possono acquistare la piena proprietà). La maggior parte delle zone popolari (Marina, Downtown, JVC, JBR, Business Bay) sono freehold, ma alcune aree non lo sono. Verifica sempre prima di procedere.
Mito 2: "La Golden Visa ti rende residente fiscale UAE." No. La residenza fiscale dipende da dove trascorri la maggior parte del tempo e dalla legislazione del tuo paese di origine. Se sei italiano e passi 200 giorni in Italia, resti residente fiscale italiano indipendentemente dalla Golden Visa. La residenza fiscale è una questione separata che va discussa con un commercialista cross-border, non con un agente immobiliare.
Mito 3: "Puoi rivendere l'immobile e mantenere il visto." No. La Golden Visa tramite investimento immobiliare resta valida finché mantieni la proprietà. Se vendi e non sostituisci con un altro immobile che soddisfa la soglia, il visto decade. Puoi sostituire l'immobile (vendere e ricomprare), ma devi sempre mantenere almeno AED 2.000.000 in proprietà.
Mito 4: "Il processo è complicato e richiede mesi." In realtà no. Con i documenti in ordine, la Golden Visa si ottiene in 2-4 settimane dalla richiesta. La parte che richiede più tempo è l'acquisto dell'immobile e il trasferimento di proprietà (4-8 settimane), non la richiesta del visto in sé.
Golden Visa con immobile off-plan: si può?
Sì, con alcune condizioni. Devi aver versato almeno AED 2.000.000 al developer, il progetto deve essere registrato presso RERA, e devi avere l'Oqood (il contratto off-plan registrato al DLD). L'Oqood è l'equivalente del title deed per l'off-plan: prova che l'investimento è registrato e vincolante.
Attenzione: se compri un off-plan da AED 2.500.000 con un piano pagamenti 60/40 (60% durante la costruzione, 40% alla consegna), devi aver versato almeno AED 2.000.000 per richiedere la Golden Visa. Se hai versato solo AED 1.500.000 al momento della richiesta, non sei ancora idoneo. Questo è un dettaglio che molti developer "dimenticano" di menzionare quando promuovono l'off-plan come via alla Golden Visa. Per un'analisi completa dei rischi e opportunità dell'off-plan a Dubai leggi l'articolo dedicato.
Documenti e timeline reale
Documenti necessari: passaporto valido (almeno 6 mesi di validità), title deed o Oqood (registrato al DLD), foto formato passaporto, assicurazione sanitaria UAE, Emirates ID (o richiesta in corso), e medical fitness certificate (esame medico presso centri autorizzati, include analisi del sangue e radiografia toracica).
Timeline realistica dall'acquisto alla Golden Visa: Fase 1, acquisto e trasferimento proprietà: 4-8 settimane (include MOU, NOC, pagamento DLD, trasferimento title deed). Fase 2, medical fitness e assicurazione: 3-7 giorni. Fase 3, richiesta Golden Visa: 2-4 settimane dalla submission. Totale: 6-12 settimane dal momento dell'acquisto. Se hai già un immobile con title deed a tuo nome, le fasi 2 e 3 richiedono 3-5 settimane in totale.
Io coordino l'intero processo con i professionisti di riferimento (conveyancer, PRO per la visa, centri medici), così non devi gestire ogni passaggio in autonomia. Il costo della richiesta Golden Visa è circa AED 3.000-5.000 (fee governative + servizio di processing).
Golden Visa come parte di una strategia
La Golden Visa non dovrebbe essere l'unico motivo per cui compri un immobile a Dubai. Dovrebbe essere un beneficio che si aggiunge a un investimento che ha senso di per sé. Se l'immobile ha un rendimento netto reale soddisfacente, un costo di holding sostenibile, e si trova in una zona con domanda stabile, la Golden Visa è un bonus significativo. Se l'immobile non ha senso come investimento, la Golden Visa non lo trasforma in un buon acquisto.
Il mio approccio: quando un cliente mi dice "voglio la Golden Visa", la prima domanda che faccio è "qual è il tuo obiettivo oltre alla residenza?". Se l'obiettivo è investimento, cerchiamo immobili sopra AED 2M con il miglior rapporto rendimento/rischio. Se l'obiettivo è vivere a Dubai, cerchiamo nella zona e tipologia ideale per il suo profilo, con il vincolo del valore minimo. La Golden Visa è un parametro, non il parametro. L'immobile deve funzionare anche senza il visto.