"A Dubai non si pagano tasse." Lo avrai letto ovunque. È parzialmente vero: non esiste income tax personale. Ma la storia non finisce lì, soprattutto se sei italiano. I tuoi obblighi fiscali dipendono da dove sei residente fiscalmente, non da dove compri l'immobile. Questo articolo chiarisce cosa è vero e cosa va verificato con un professionista. Non sono un commercialista: ti do il quadro, poi ti dico a chi rivolgerti per i dettagli.
Lato Dubai: cosa si paga e cosa no
Income tax personale: 0%. Gli UAE non applicano tassa sul reddito personale. Gli affitti che ricevi dal tuo immobile a Dubai non sono tassati localmente. Le plusvalenze sulla rivendita non sono tassate localmente per le persone fisiche.
Corporate tax: 9%. Introdotta nel 2023, si applica sugli utili aziendali sopra AED 375.000. Non si applica al reddito personale da affitto o alla plusvalenza immobiliare di persone fisiche. Si applica se gestisci gli immobili tramite una società UAE con utili sopra la soglia.
VAT: 5%. L'IVA UAE è al 5%. Si applica a servizi e beni, non agli affitti residenziali (che sono esenti) né alla compravendita di immobili residenziali (che è zero-rated per la prima vendita e esente per le successive). Si applica invece alla property management fee, alla commissione dell'agenzia, e ai servizi professionali.
Costi di transazione. DLD fee 4% (sul prezzo di acquisto), agenzia 2%, trustee/conveyancer AED 4.000-6.000. Questi non sono tasse ma costi di transazione. Dettagli completi nella guida all'acquisto.
Lato Italia: obblighi per chi è residente fiscale italiano
Se sei residente fiscale in Italia e possiedi un immobile a Dubai, hai tre obblighi che molti investitori ignorano o sottovalutano.
Dichiarazione dei redditi da affitto. I redditi da immobili esteri vanno dichiarati nel quadro RL del modello Redditi. Si sommano al tuo reddito complessivo e sono tassati all'aliquota IRPEF marginale (23-43%). Se paghi tasse sul reddito nel paese dell'immobile (in questo caso zero a Dubai), puoi detrarre quanto pagato. Siccome a Dubai non paghi nulla, l'intero reddito da affitto è tassato in Italia.
Quadro RW (monitoraggio fiscale). Gli immobili esteri vanno indicati nel quadro RW della dichiarazione dei redditi. È un obbligo di monitoraggio: l'Agenzia delle Entrate vuole sapere che possiedi un immobile all'estero. La mancata compilazione comporta sanzioni.
IVIE (imposta sugli immobili esteri). L'IVIE è lo 0,76% del valore catastale (o del prezzo di acquisto se il valore catastale non è disponibile, come nel caso di Dubai). Su un immobile acquistato a AED 2.000.000 (circa €500.000), l'IVIE è circa €3.800/anno. È l'equivalente dell'IMU per immobili all'estero.
Residenza fiscale: il punto che cambia tutto
Tutto quello scritto sopra si applica se sei residente fiscale italiano. Se trasferisci la residenza fiscale negli UAE, il quadro cambia radicalmente: niente IRPEF sugli affitti, niente IVIE, niente quadro RW (per gli immobili a Dubai). Ma il trasferimento della residenza fiscale non è automatico e non basta la Golden Visa.
Cosa serve per diventare residente fiscale UAE: cancellazione dall'anagrafe italiana e iscrizione AIRE, trasferimento effettivo del centro degli interessi vitali (famiglia, lavoro, vita sociale) negli UAE, permanenza prevalente negli UAE (più di 183 giorni), e richiesta del TRC (Tax Residency Certificate) UAE. L'Italia ha una norma anti-elusione (art. 2 TUIR) che può contestare il trasferimento se mantieni legami economici prevalenti in Italia (es. lavoro italiano, famiglia in Italia, patrimonio prevalentemente italiano).
Il test pratico: se ti trasferisci a Dubai con la famiglia, lavori da Dubai, e passi 250+ giorni all'anno negli UAE, la residenza fiscale UAE è solida. Se ti "trasferisci" a Dubai ma continui a lavorare in Italia, la famiglia resta in Italia, e passi più tempo in Italia che a Dubai, il trasferimento è contestabile. L'Agenzia delle Entrate verifica.
3 scenari tipo per investitori italiani
Scenario A: investitore italiano che vive in Italia. Compra un immobile a Dubai da AED 2.000.000 e lo affitta a AED 100.000/anno. Reddito da affitto tassato in Italia all'aliquota marginale IRPEF (ipotesi 43%): €10.750/anno. IVIE: €3.800/anno. Totale tasse italiane: circa €14.550/anno. Rendimento netto dopo tasse italiane: circa 3.4% (rispetto al 5% lordo di Dubai). È comunque superiore al rendimento netto di un immobile equivalente in Italia (cedolare secca + IMU + gestione), ma la differenza si riduce significativamente.
Scenario B: italiano trasferito a Dubai con residenza fiscale UAE. Stessa operazione: nessuna tassa sugli affitti (né a Dubai né in Italia). Rendimento netto: 4-5% dopo costi operativi (service charge, vacancy, gestione). Nessun obbligo dichiarativo in Italia per gli immobili a Dubai. L'unico obbligo residuo: se hai ancora immobili o redditi in Italia, devi dichiararli in Italia.
Scenario C: italiano con doppia attività (Italia + Dubai). È lo scenario più complesso. Se hai redditi sia in Italia che a Dubai, la residenza fiscale dipende da dove hai il centro degli interessi vitali prevalenti. Questo scenario richiede pianificazione fiscale strutturata con un commercialista cross-border. Non è qualcosa che puoi gestire leggendo articoli online (incluso questo).
I 3 errori fiscali più comuni
Errore 1: "Compro a Dubai e non dichiaro in Italia." Se sei residente fiscale italiano, devi dichiarare. Lo scambio automatico di informazioni tra UAE e Italia (CRS, Common Reporting Standard) rende i conti bancari esteri trasparenti. L'Agenzia delle Entrate ha accesso ai dati. Non dichiarare non è un'opzione.
Errore 2: "La Golden Visa mi rende residente fiscale UAE." No. La Golden Visa è un permesso di residenza, non un certificato di residenza fiscale. Come spiegato nell'articolo dedicato alla Golden Visa, i due concetti sono distinti. Il TRC (Tax Residency Certificate) va richiesto separatamente e richiede requisiti specifici.
Errore 3: "Il mio broker mi ha detto che non si pagano tasse." Il broker parla del lato Dubai, che è corretto (zero income tax). Ma se sei residente fiscale italiano, il lato Italia esiste. Il broker non è un consulente fiscale. La questione fiscale va discussa con chi ha competenza specifica su fiscalità internazionale Italia-UAE.
Quando serve il commercialista cross-border
Sempre, se stai valutando un investimento immobiliare a Dubai e sei italiano. Ma in particolare: prima di acquistare (per capire l'impatto fiscale reale sul tuo rendimento), prima di trasferire la residenza fiscale (per strutturare il trasferimento in modo solido), e se hai redditi in entrambi i paesi (per evitare doppia imposizione). Io collaboro con commercialisti specializzati in fiscalità Italia-UAE e posso metterti in contatto. Il costo di una consulenza fiscale strutturata (€500-1.500) è irrilevante rispetto al rischio di errori che possono costare decine di migliaia di euro in sanzioni e tasse non previste.