Persona fisica, Free Zone SPV o Mainland company? La risposta dipende dal budget, dalla provenienza dei fondi e dall'obiettivo. I tre scenari hanno differenze importanti in tassazione (inclusa la corporate tax 9% sopra 375.000 AED), operatività e costi. Ecco il confronto completo.
Persona fisica, Free Zone SPV o Mainland: i 3 scenari
Freehold areas e restrizioni per società
A Dubai, gli stranieri (persone fisiche e giuridiche) possono acquistare in proprietà piena nelle zone freehold: Dubai Marina, Downtown, JVC, Business Bay, Palm Jumeirah, Dubai Hills, e molte altre. Non ci sono restrizioni specifiche per le società: una Free Zone company, una Mainland LLC, o una società estera possono tutte acquistare.
La differenza sta in come l'acquisto viene trattato fiscalmente e operativamente.
Persona fisica italiana: acquisto diretto, intestazione a nome proprio. Immobile dichiarato nel quadro RW, soggetto a IVIE. Rendita tassata in Italia al 26% (imposta sostitutiva). Plusvalenza tassata al 26% se vendita entro 5 anni, esente dopo 5 anni.
Free Zone SPV (Special Purpose Vehicle): società creata appositamente per una singola operazione immobiliare. L'immobile è intestato alla società. A Dubai, la corporate tax del 9% si applica sugli utili che superano i 375.000 AED. Sotto questa soglia, l'aliquota è 0%.
Mainland company (real estate license): società con licenza immobiliare operativa a Dubai. Può detenere più immobili, gestire affitti, operare come property manager. Stessa corporate tax del 9% sopra 375.000 AED.
La corporate tax del 9%: cosa cambia davvero
Dal 2023, gli UAE hanno introdotto una corporate tax federale del 9% sugli utili che superano i 375.000 AED (circa 93.000 euro). Questo ha cambiato il calcolo per chi opera tramite società.
Per il capital gain: se compri un immobile a 1.000.000 AED e lo rivendi a 1.500.000 AED, la plusvalenza è 500.000 AED. I primi 375.000 AED sono esenti, sui restanti 125.000 AED paghi il 9% = 11.250 AED. Non è zero, ma è comunque una tassazione molto contenuta rispetto all'alternativa italiana.
Per la rendita da affitto: un singolo appartamento affittato a 70.000 AED/anno, dopo i costi operativi, genera un utile netto ben sotto i 375.000 AED. In questo caso la tassazione è zero. Il 9% scatta solo se hai un portafoglio più ampio o se accumuli utili non distribuiti su più anni.
Per la persona fisica: nessuna corporate tax, ma la rendita e la plusvalenza (entro 5 anni) sono tassate in Italia al 26%. Il confronto va fatto caso per caso.
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Protezione patrimoniale: cosa cambia
Un vantaggio dell'acquisto tramite società è la separazione patrimoniale. L'immobile non è aggredibile dai creditori personali del socio. Per imprenditori con attività operative in Italia, questo può essere un fattore determinante.
La persona fisica espone l'immobile al rischio patrimoniale personale. Se hai contenziosi o debiti, l'immobile a Dubai intestato a te è un asset aggredibile, anche se con procedimenti più complessi.
Free Zone SPV vs Mainland: la differenza operativa
SPV: una società per una singola operazione
La Free Zone SPV è la soluzione più snella: apri una società, compri un immobile, lo gestisci o lo rivendi, e hai finito. Ogni SPV è dedicata a una singola operazione immobiliare. Se vuoi comprare un secondo immobile, apri un secondo SPV.
Le Free Zone più usate per questo scopo sono IFZA, Meydan Free Zone e DMCC. I costi di setup variano da 15.000 a 25.000 AED (4.000-6.000 euro) e i rinnovi annuali da 10.000 a 18.000 AED.
Il limite principale è operativo: con un SPV non puoi fare attività di property management, non puoi gestire affitti di terzi, e non puoi operare come agenzia immobiliare.
Mainland: per chi vuole un'operatività completa
Se il tuo obiettivo è comprare più immobili, gestire affitti in modo professionale, o costruire un piccolo portafoglio immobiliare a Dubai, la strada è aprire una società Mainland con licenza real estate. Questo ti permette di operare senza le limitazioni della Free Zone: puoi detenere più proprietà, gestire affitti di terzi, e operare in tutto il territorio di Dubai.
I costi sono superiori (30.000-50.000 AED per il setup, più l'affitto di un ufficio, anche virtuale) e la gestione burocratica è più impegnativa. Ma per un portafoglio da 2-3 milioni di euro o più, i costi sono ampiamente giustificati dall'operatività e dalla flessibilità.
Quando conviene comprare come società
La regola pratica:
Compra come persona fisica se: il budget è sotto 500.000 euro, l'orizzonte è superiore a 5 anni, i fondi sono personali (non in una holding), e non hai esigenze particolari di protezione patrimoniale.
Valuta una Free Zone SPV se: i fondi sono dentro una holding italiana e non vuoi portarli fuori dalla holding (pagando le tasse sulla distribuzione) per poi comprare come persona fisica. Il SPV ti permette di operare con fondi societari senza la doppia tassazione del passaggio holding-persona fisica-acquisto.
Apri una Mainland real estate se: il budget è sopra 2-3 milioni di euro, vuoi comprare più immobili, gestire affitti in modo professionale, e costruire un'operatività immobiliare continuativa a Dubai.
Il ruolo del tax advisor
Qualunque sia la struttura scelta, la consulenza di un advisor fiscale specializzato in internazionalizzazione è essenziale. Una struttura sbagliata può costare decine di migliaia di euro in tasse evitabili. Per il quadro completo sull'acquisto di un immobile a Dubai, la nostra guida copre ogni fase del processo.
Casi reali: 3 profili, 3 soluzioni diverse
Marco, imprenditore vicentino. Budget 300.000 euro, fondi personali (non in holding), obiettivo rendita passiva, orizzonte 7+ anni. Soluzione: acquisto come persona fisica. Nessun vantaggio nell'usare una società, il budget è sotto la soglia, l'orizzonte lungo elimina la plusvalenza. Massima semplicità.
Francesca, imprenditrice milanese. Budget 600.000 euro dentro una holding italiana. Non vuole distribuire dividendi dalla holding (pagherebbe il 26%), vuole operare direttamente con fondi societari. Soluzione: Free Zone SPV. La holding italiana partecipa la SPV a Dubai, che acquista l'immobile. I fondi non escono dalla struttura societaria, evitando la tassazione sulla distribuzione. Un'operazione, una società.
Alessandro, imprenditore con portafoglio. Budget 3 milioni di euro dentro una holding, vuole comprare 4-5 appartamenti a Dubai e gestirli professionalmente in affitto. Soluzione: Mainland company con licenza real estate. La holding partecipa la Mainland, che acquista e gestisce il portafoglio. Operatività completa, gestione professionale, tassazione al 9% solo sopra 375.000 AED di utile.
Per ogni scenario, il passaggio fondamentale è la consulenza preventiva. La nostra checklist per l'acquisto a Dubai ti aiuta a non saltare nessun passaggio critico.
