Dubai Islands: il masterplan delle cinque isole, spiegato benePerché il waterfront qui costa la metà rispetto alle zone consolidate, come è organizzato l'arcipelago, e le regole che lo rendono diverso da quello che è venuto prima.

Chi mi contatta per investire a Dubai conosce di solito due zone: Palm Jumeirah e Dubai Marina. Sono zone consolidate e solide, ma i prezzi oggi sono molto alti: un bilocale fronte mare sulla Palma parte da tre o quattro milioni di dirham, e a Marina si superano i due milioni e mezzo per qualcosa di decente in torri costruite da oltre dieci anni.

La legge di mercato che spiega tutto

Prima di parlare di Dubai Islands va capito un numero. A Dubai ci sono circa 35.000 unità affacciate sul mare con spiaggia, contro circa 800.000 unità che non lo sono.

È una legge di mercato elementare: offerta ridotta e domanda alta spingono il prezzo. È il motivo per cui il waterfront a Dubai si rivaluta storicamente più del resto della città.

Un esempio verificabile da chiunque, perché i dati delle transazioni sono pubblici e consultabili gratuitamente: sulla Palma il prezzo al piede quadrato nel marzo 2018 era attorno ai 2.160 dirham. Negli ultimi rilevamenti si aggira sui 5.500. In sette anni il valore è quasi triplicato.

Su Dubai Islands ho girato un video in cui mostro il masterplan, i progetti e i numeri, e racconto perché ci ho investito personalmente. Puoi guardarlo qui. Qui sotto la versione scritta, con gli aggiornamenti successivi alla pubblicazione.

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Le cinque isole, e come funziona un masterplan

Dubai Islands è un arcipelago di cinque isole in costruzione davanti alla costa, in linea d'aria a circa venti minuti da Downtown, con l'ultima fascia costiera a un quarto d'ora dall'aeroporto attuale.

Per capire come funziona serve capire il concetto di masterplan, che a Dubai è centrale. Un ente pubblico acquista l'intero terreno e diventa il master developer. Costruisce il piano generale, le infrastrutture e i servizi, e poi vende porzioni di terreno ai singoli costruttori. Il master developer di Dubai Islands è lo stesso che ha realizzato la Palma.

Le cinque isole hanno vocazioni diverse e crescenti in esclusività. L'isola A ha uso misto residenziale e alberghiero, e ospiterà uno dei centri commerciali più grandi degli Emirati: ha una fascia premium fronte mare con spiaggia, unità sulla marina, una parte urbana e di nuovo waterfront. L'isola B alterna palazzi e ville. Le isole C e D sono dedicate a ville e campi da golf. L'isola E è la più esclusiva.

Il tutto rientra nel piano urbanistico che la città ha definito per il 2040, il cui obiettivo dichiarato è arrivare a otto milioni e mezzo di abitanti. Dubai Islands è pensata come nuovo polo di attrazione: ottantasei tra resort e hotel, ventuno chilometri di spiagge, nove marine e diciotto campi da golf, insieme a scuole e ospedali.

Le regole che la rendono diversa da quello che è venuto prima

Questo è il punto che mi convince di più, e che quasi nessuno racconta.

Le vie di uscita

Sulla Palma l'accesso è unico, ed è un limite noto a chiunque ci sia rimasto imbottigliato. Dubai Islands avrà tre collegamenti: un ponte già esistente e altri due in costruzione.

La circolazione dell'acqua. Sulla Palma, nella parte interna delle creste, d'estate l'acqua tende a ristagnare perché non ha via di uscita. La conformazione di Dubai Islands è aperta e questo problema non si pone.

Le altezze e le densità. Sono state fissate regole rigide, cosa che alla Palma non era stata fatta con lo stesso rigore. La prima fila fronte spiaggia può salire al massimo a sette piani, la seconda a nove, la terza a undici o dodici. Sull'isola A sono previste circa 35.000 unità totali, sull'isola B circa 6.500.

Tradotto in pratica: chi compra fronte mare ha una ragionevole certezza che non gli venga costruita davanti una torre da trenta piani. È una tutela del valore scritta nel piano, non una promessa commerciale.

I numeri, e come leggerli

Il prezzo medio a Dubai Islands si colloca oggi tra i 2.500 e i 3.500 dirham al piede quadrato. Sulla Palma siamo attorno ai 5.500. A Dubai Marina attorno ai 2.500, ma per un prodotto che non è waterfront con spiaggia e in torri costruite da oltre dieci anni.

Tradotto: a Dubai Islands paghi tra il cinquanta e il sessanta per cento in meno rispetto alla Palma per un prodotto waterfront con spiaggia comparabile, e paghi un sovrapprezzo contenuto rispetto a Marina per un asset di natura completamente diversa: spiaggia, bassa densità, impostazione da resort.

Il dato che considero più interessante è la traiettoria. La Palma tra il 2018 e il 2020 si trovava esattamente nella fascia di prezzo in cui è oggi Dubai Islands. Poi le infrastrutture sono maturate, i servizi sono arrivati, la domanda è cresciuta e i prezzi sono saliti.

Non sto dicendo che i prezzi triplicheranno

Sto dicendo che la traiettoria strutturale è la stessa, e che chi entra in fase iniziale intercetta una porzione maggiore di quel percorso. Ogni proiezione va letta con le sue assunzioni: consegne nei tempi, completamento delle infrastrutture, tenuta della domanda.

Oggi siamo in fase uno: cantieri aperti, prime consegne attese tra il 2027 e il 2029, un primo edificio già consegnato, e masterplan da completare entro il 2030.

Il mio investimento, e perché lo racconto

Ho investito personalmente cinque milioni di dirham a Dubai Islands, su un tre camere in un progetto sull'isola A che ha una caratteristica rara: è l'unico complesso di quell'isola con spiaggia privata, mentre tutti gli altri residenti hanno accesso alla spiaggia pubblica.

Lo racconto per una ragione precisa: quando consiglio una zona, è giusto che si sappia se ci ho messo i miei soldi. In questo caso sì, e l'ho fatto prima di iniziare a proporla ai clienti.

Successivamente lo stesso costruttore ha lanciato un progetto sull'isola B, più esclusiva, e ho seguito la vendita di un tre camere a un cliente a un valore superiore. Questo non significa che il mio appartamento valga automaticamente quella cifra: le due isole hanno posizionamenti diversi e il prezzo al metro quadro non è confrontabile in modo diretto. Significa che il mercato in quella zona si sta muovendo nella direzione che avevo ipotizzato.

Il valore reale lo dirà il momento della consegna, come per qualsiasi investimento su carta.

Cosa è successo dopo il video

Da quando ho pubblicato l'analisi video su Dubai Islands, il mercato in quella zona si è mosso in modo evidente, e mi sembra corretto raccontarlo con i fatti.

Ho seguito personalmente tre vendite sull'isola B, tutte nello stesso progetto: Ellington Meriva Dubai Island, un complesso fronte mare con spiaggia privata. Tra queste anche un attico di fascia alta, con un valore che si colloca attorno ai tre milioni di euro.

Il progetto è andato esaurito nella fase di vendita su carta, il che significa che oggi è accessibile solo attraverso il mercato secondario, cioè da chi ha acquistato in fase di lancio e decide di cedere la propria posizione.

Cosa dice questo dato e cosa non dice

Dice che la domanda su quella specifica porzione dell'arcipelago è reale e che il prodotto fronte mare con spiaggia privata trova acquirenti anche a valori significativi. Non dice che qualsiasi immobile a Dubai Islands si comporterà allo stesso modo: l'isola B ha un posizionamento diverso dall'isola A, e all'interno dello stesso progetto ci sono unità che si muovono con velocità molto diverse.

È il motivo per cui insisto sempre sullo stesso punto: la zona è una condizione necessaria, non sufficiente. Dentro una buona zona si può comprare molto bene o molto male.

Come si sceglie il progetto, dentro l'arcipelago

Il problema di Dubai Islands non è trovare un progetto: è sceglierne uno tra decine. Il criterio che applico è sempre lo stesso e parte da una domanda: cosa ha questa unità che le altre non hanno?

La posizione rispetto al mare

Comprare in prima fila fronte mare costa un sovrapprezzo, ma è anche l'elemento più difficile da replicare: le regole sull'altezza tutelano quella vista nel tempo. Se il budget non arriva, una posizione interna alla community o con vista parziale resta comunque valida, perché parliamo di un'isola dove il mare è a dieci minuti a piedi.

La spiaggia privata. Sull'isola A la maggior parte dei residenti ha accesso alla spiaggia pubblica. I pochi complessi che dispongono di spiaggia privata hanno un elemento di differenziazione permanente, che pesa sia in locazione sia in rivendita.

Il livello di finitura e l'arredo. Alcuni operatori consegnano completamente arredati, dal letto alle sedie. Cambia il costo iniziale, ma cambia anche il tempo che serve per mettere a reddito l'immobile e la platea di inquilini a cui puoi rivolgerti.

Il piano pagamenti. Due progetti con lo stesso prezzo e piani diversi sono due investimenti diversi. Confrontarli guardando solo il prezzo è un errore di metodo.

L'elenco dei progetti che ho selezionato, con i criteri applicati a ciascuno, è nella pagina progetti.

L'Expression of Interest: il passaggio che nessuno spiega

C'è un meccanismo che a Dubai fa la differenza tra comprare la migliore unità di un palazzo e comprare l'ultima rimasta, e in Italia quasi nessuno lo conosce.

Quando un costruttore lancia un progetto molto atteso, prima dell'apertura ufficiale delle vendite apre una lista di interesse. Chi si registra dimostra di essere un acquirente serio e, al momento del lancio, è tra i primi a poter scegliere.

Funziona così: si versa un importo, tipicamente attorno ai centomila dirham, circa venticinquemila euro, con carta di credito. È totalmente rimborsabile. Un paio di giorni prima del lancio ricevi l'elenco delle unità disponibili e decidi se bloccarne una. Se non ti convince nulla, i soldi tornano indietro e finisce lì.

Perché conta

Chi sceglie per primo prende i piani alti, le viste migliori, le unità angolari, le posizioni che valgono di più e che si rivalutano di più. Chi arriva dopo il lancio prende quello che resta. Su un progetto molto richiesto, la differenza tra le due situazioni è misurabile in decine di migliaia di euro, sia al momento dell'acquisto sia alla rivendita.

È anche il motivo per cui, quando qualcuno mi scrive chiedendomi di mandargli delle proposte, mi fermo. Non lavoro così. Prima ci parliamo, capisco il budget e l'obiettivo, decidiamo insieme la zona, e poi quando esce il lancio di un costruttore su cui posso mettere la faccia ci si registra nella lista due settimane prima.

Il ragionamento completo su come si valuta un acquisto su carta è nella pagina investire a Dubai.

Per chi ha senso, e per chi no

Ha senso per tre profili. L'investitore con un orizzonte di tre o cinque anni che cerca un prodotto waterfront di qualità con potenziale di rivalutazione. Chi punta al visto di lungo periodo con un investimento di almeno due milioni di dirham e preferisce farlo con un immobile che sta in piedi da solo, invece che con un monolocale comprato solo per ottenere il documento. E l'italiano che ama il mare e valuta un trasferimento futuro, perché la community avrà spiagge, scuole e servizi.

Non ha senso per due profili. Chi cerca una rendita immediata, perché le consegne sono tra qualche anno e nel frattempo non entra nulla. E chi non è a suo agio con una zona ancora in costruzione, con i disagi e le incertezze che questo comporta.

Detto con chiarezza: Dubai Islands è un investimento in una community che sta nascendo. Non è finita, non è pronta, e non è la Palma di oggi. Potrà somigliarle domani, con prezzi però che oggi sono un'altra cosa.

Il ragionamento di fondo resta sempre lo stesso, e vale ovunque: il progetto conta, il costruttore conta, i numeri devono funzionare anche nello scenario prudente, e la strategia di uscita deve esistere prima dell'acquisto, non dopo.

Il metodo, prima del progetto

Quando qualcuno mi scrive chiedendomi di mandargli qualche proposta, mi fermo. Non è scortesia: è che lavorare così non funziona, e l'ho visto abbastanza volte da esserne certo.

Il percorso che seguo è l'inverso. Prima ci parliamo e capisco tre cose: qual è il capitale reale disponibile e non quello teorico, qual è l'obiettivo tra rendita e rivalutazione, e qual è l'orizzonte temporale oltre il quale quei soldi ti servono per altro.

Poi si decide la zona, e solo dopo si guarda cosa c'è. Non il contrario. Chi parte dalla planimetria che gli è piaciuta finisce per costruire il ragionamento attorno a una decisione già presa emotivamente.

Infine si aspetta il momento giusto. Quando esce il lancio di un costruttore su cui posso mettere la faccia, ci si registra nella lista di interesse un paio di settimane prima. Chi sceglie per primo prende le unità che valgono di più, e questa è una differenza che si porta dietro per tutta la durata dell'investimento.

Su Dubai Islands questo metodo conta più che altrove, perché il numero di progetti è alto e la qualità è molto disomogenea. La zona è una condizione necessaria: dentro una buona zona si può comprare benissimo o malissimo, e la differenza la fanno il costruttore, la posizione dell'unità e le condizioni contrattuali.

Un'ultima cosa, che dico sempre. I numeri devono funzionare anche nello scenario prudente, non solo in quello ottimista. Se un investimento sta in piedi solo se tutto va bene, non è un investimento: è una scommessa. E la strategia di uscita deve esistere prima dell'acquisto, non essere improvvisata quando serve.