C'è un errore che vedo fare continuamente, e costa caro: comprare in due pensando che il visto arrivi a entrambi.
Il ragionamento sembra logico. La soglia per la Golden Visa tramite immobile è di due milioni di dirham. Compriamo un appartamento da due milioni e mezzo in due, al cinquanta per cento ciascuno, quindi siamo tutti e due sopra soglia.
Non funziona così. E lo si scopre quasi sempre dopo il rogito, quando cambiare l'intestazione significa pagare di nuovo il quattro per cento di registrazione.
In questo articolo ti spiego come funzionano davvero le regole sulla comproprietà, cosa è cambiato nel 2026, e come si imposta l'acquisto prima di firmare invece di rincorrere il problema dopo.
La regola che quasi nessuno conosce
Partiamo dal punto che risolve la gran parte dei dubbi.
Se compri con una persona che non è il tuo coniuge, ognuno deve possedere una quota di almeno due milioni di dirham. Non basta che il totale arrivi a due milioni.
Questa è la frase che vale tutto l'articolo, e vale la pena rileggerla. Il quadro completo dei requisiti sta nella guida sulla Golden Visa a Dubai.
Due amici che comprano insieme un appartamento da tre milioni al cinquanta per cento hanno ciascuno una quota da un milione e mezzo. Nessuno dei due qualifica. Hanno impegnato tre milioni e non hanno ottenuto niente in termini di residenza.
Per far qualificare entrambi, l'immobile dovrebbe valere almeno quattro milioni di dirham, cioè due milioni a testa.
Con il coniuge la regola cambia
Se compri con il coniuge le cose sono più semplici, ma ci sono comunque due strade diverse e vanno scelte consapevolmente.
Strada uno, la più usata. Un coniuge è il richiedente principale, l'altro viene sponsorizzato come familiare. In questo caso basta che l'immobile valga due milioni complessivi, indipendentemente da come sono divise le quote.
Strada due. Entrambi vogliono una Golden Visa individuale e autonoma. Allora il valore deve essere tale da garantire a ciascuno una quota di almeno due milioni: quattro milioni in totale.
La prima strada funziona per quasi tutti. La seconda ha senso solo se c'è una ragione specifica per volere due posizioni indipendenti l'una dall'altra.
La differenza che conta davvero
Fra le due strade c'è una differenza che emerge solo in un caso: se il rapporto fra i due dovesse cambiare, il visto sponsorizzato dipende da quello principale.
Non è una considerazione piacevole da fare mentre si compra casa insieme, ma è il momento giusto per farla, perché dopo costa.
L'esempio che chiarisce tutto
Prendiamo il caso che incontro più spesso, perché è la configurazione tipica di una coppia italiana.
Appartamento da 2,5 milioni di dirham, intestato al cinquanta e cinquanta.
Quota di ciascuno: 1,25 milioni. Sotto la soglia individuale dei due milioni. Presa alla lettera, la Golden Visa individuale non spetta a nessuno dei due.
La soluzione: un coniuge fa domanda come investitore principale e sponsorizza l'altro. Il visto arriva a entrambi, con la differenza di titolarità di cui parlavo sopra.
Il consiglio pratico. Se siete una coppia e c'è un motivo per volere due posizioni indipendenti, parlatene prima dell'acquisto, quando si possono ancora impostare il valore e l'intestazione. Dopo il rogito ogni modifica passa da una nuova registrazione, con il suo quattro per cento.
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Esempio risultati
Cosa è cambiato nel 2026
Ad aprile 2026 è stata introdotta una modifica importante sull'investor visa biennale, quello che non è la Golden Visa ma consente comunque la residenza.
La soglia minima di 750.000 dirham per i proprietari individuali è stata eliminata. Oggi, se sei l'unico proprietario di un immobile completato e registrato, puoi accedere al visto investitore senza dover raggiungere quella cifra.
È un cambiamento che apre il percorso di residenza a una fascia di acquisti molto più ampia di prima.
Ma sulla comproprietà la regola resta. Per i comproprietari non coniugi, ogni quota deve valere almeno 400.000 dirham.
Quindi la rimozione della soglia vale per chi compra da solo, non per chi compra insieme ad altri. È una distinzione che si perde facilmente leggendo i titoli delle notizie.
Perché le regole cambiano così spesso
Gli Emirati aggiornano i requisiti dei visti con una certa frequenza, in genere allargando le maglie per attrarre capitali e residenti qualificati.
Questo ha una conseguenza pratica: un'informazione letta un anno fa può essere superata, e vale anche per questo articolo. Prima di impostare un acquisto sulla base di una soglia, va verificata la situazione aggiornata.
I tre percorsi a confronto
Durata: Golden Visa 10 anni rinnovabili, Investor visa 2 anni, Via societaria 5 anni rinnovabili. Soglia immobiliare: Golden Visa 2 milioni AED, Investor visa nessuna per proprietario unico, Via societaria non applicabile. Comproprietà non coniugi: Golden Visa 2 milioni a testa, Investor visa 400.000 a testa, Via societaria non applicabile. Sponsorizza: Golden Visa coniuge, figli di ogni età, genitori, Investor visa familiari stretti, Via societaria coniuge. Assenza dagli Emirati: Golden Visa tollerata a lungo, Investor visa più vincolante, Via societaria secondo il tipo.
La Golden Visa è la più flessibile, e la differenza più rilevante per un italiano è una in particolare: puoi restare fuori dagli Emirati per periodi prolungati senza perderla. Sugli altri percorsi i vincoli di presenza sono più stringenti.
La via societaria, in due righe
Esiste anche la possibilità di ottenere la residenza attraverso un'azienda costituita negli Emirati, che è il percorso di chi ci lavora davvero. Dà un visto di cinque anni rinnovabile con possibilità di sponsorizzare il coniuge.
Non è alternativo all'immobiliare: spesso le due strade si combinano, e la combinazione è più solida di ciascuna presa da sola.
Sommare più immobili: la via che in pochi conoscono
Questo è un punto che risolve molte situazioni, e che quasi nessuno sa.
Il valore di più immobili si può sommare per raggiungere la soglia dei due milioni.
Se hai un appartamento da 1,2 milioni e un monolocale da 900.000, il totale è 2,1 milioni e qualifichi, anche se nessuno dei due da solo arriverebbe a soglia.
È una possibilità che cambia la pianificazione. Invece di cercare un unico immobile sopra i due milioni, puoi costruire la posizione in due passaggi, magari in momenti diversi e in zone diverse, con il vantaggio concreto di diversificare il rischio invece di concentrarlo su un solo bene.
Un effetto collaterale positivo
Due immobili più piccoli hanno spesso un rendimento da affitto superiore a un singolo immobile di valore doppio, perché i tagli piccoli rendono di più in percentuale.
Chi pianifica il percorso di residenza con questa logica ottiene due risultati insieme: la soglia per il visto e un rendimento migliore. Non succede spesso che due obiettivi vadano nella stessa direzione.
La mia esperienza, visto che la domanda arriva sempre
Quando ho fatto il mio primo investimento a Dubai ho comprato un appartamento con due camere a Jumeirah Village Circle, ultimo piano, con piscina privata. Il prezzo era 1,6 milioni di dirham: sotto la soglia dei due milioni.
Non qualificava per la Golden Visa, e all'epoca non era quello il mio obiettivo.
Dopo qualche tempo ho fatto rivalutare l'appartamento. Il valore era salito sopra i due milioni. Ho presentato la domanda di Golden Visa tramite l'immobiliare e l'ho ottenuta.
Te lo racconto per due ragioni.
La prima: molti investitori italiani si trovano esattamente in questa situazione, con un immobile comprato sotto soglia qualche anno fa. La rivalutazione è una strada concreta, non teorica, e non richiede di comprare altro.
La seconda: nel mio caso la soluzione è stata una combinazione fra immobiliare e azienda, perché le due cose si rafforzano a vicenda. Non esiste un percorso unico valido per tutti, e chi te lo presenta come tale sta semplificando per venderti qualcosa.
Come funziona la rivalutazione
La perizia va fatta da un valutatore riconosciuto, e il valore riconosciuto è quello di mercato al momento della domanda, non il prezzo che hai pagato.
Per chi ha comprato off-plan negli anni in cui il mercato è cresciuto, la differenza fra prezzo pagato e valore attuale può essere sufficiente da sola a superare la soglia. È il motivo per cui vale la pena verificarlo prima di dare per scontato di non qualificare.
I cinque errori più costosi
Primo: comprare in due pensando che conti il totale. Con un comproprietario non coniuge conta la quota individuale, e la differenza fra le due letture può valere due milioni di dirham.
Secondo: intestare al cinquanta per cento per abitudine. L'intestazione paritaria è la scelta automatica di molte coppie, ma non è sempre quella che ottimizza il percorso di residenza. Va decisa guardando l'obiettivo, non la consuetudine.
Terzo: pensare che Golden Visa significhi residenza fiscale. Sono due cose diverse, e le ho messe a confronto in Golden Visa e residenza: le differenze. Il visto dà il diritto di risiedere; la residenza fiscale dipende da dove passi effettivamente il tempo e da dove hai il centro dei tuoi interessi. Confonderle è l'errore che costa di più, perché si scopre con la dichiarazione dei redditi italiana e a quel punto è tardi.
Quarto: non considerare la rivalutazione. Un immobile sotto soglia oggi può qualificare fra due anni. Chi non lo sa resta fermo, convinto di non avere i requisiti.
Quinto: decidere dopo il rogito. Ogni modifica di intestazione comporta una nuova registrazione e un nuovo quattro per cento sul valore. La pianificazione si fa prima, quando costa zero.
Come si imposta l'acquisto, in ordine
Primo, definisci l'obiettivo. Visto per te solo, per te e il coniuge, o per entrambi in modo indipendente. Le tre risposte portano a tre acquisti diversi, con valori diversi.
Secondo, scegli il percorso. Golden Visa, investor visa o via societaria, oppure una combinazione. Ognuno ha requisiti e vincoli propri.
Terzo, calcola la soglia reale. Non quella generica che leggi ovunque: quella che vale per la tua configurazione di proprietà e per il tuo stato civile.
Quarto, decidi l'intestazione prima di firmare. È il momento in cui modificare non costa niente.
Quinto, verifica che l'immobile sia completato e registrato se il percorso scelto lo richiede. Un off-plan non ancora consegnato non vale per tutti i tipi di visto, ed è una sorpresa che arriva tardi.
Una raccomandazione finale, e non è di circostanza
Su visti e fiscalità le regole cambiano, le interpretazioni anche, e le conseguenze di un errore si manifestano a distanza di anni.
Io ti dico come funziona il mercato immobiliare e come impostare l'acquisto. Sulla parte fiscale, soprattutto quella italiana, serve un commercialista, e il punto di partenza è la guida sulle tasse a Dubai per gli italiani che conosca sia la normativa italiana sia le convenzioni con gli Emirati. Non è un rimpallo di responsabilità: è che quella parte richiede competenze specifiche e aggiornate, e chi te la liquida in due frasi ti sta facendo un cattivo servizio.
Chi puoi portare con te, e a quali condizioni
Una delle ragioni per cui la Golden Visa interessa alle famiglie italiane è la possibilità di sponsorizzare i familiari. Vale la pena capire con precisione fin dove arriva.
Il coniuge può essere sponsorizzato senza particolari limitazioni.
I figli possono essere sponsorizzati a qualsiasi età, che è una differenza sostanziale rispetto ad altri percorsi di residenza, dove esistono limiti anagrafici che costringono a riorganizzare la posizione quando i figli crescono.
I genitori possono essere sponsorizzati, con requisiti aggiuntivi che riguardano la copertura sanitaria e la dimostrazione di sostentamento.
Sugli altri percorsi la platea di familiari è più ristretta ed è uno degli elementi che, nel confronto, fa pendere la bilancia verso la Golden Visa quando la famiglia è numerosa o i figli sono adulti.
Il visto dei familiari e la durata
I familiari sponsorizzati ottengono un visto legato a quello del titolare, con la stessa scadenza. Quando il titolare rinnova, rinnovano anche loro.
È il motivo per cui, nelle coppie, la scelta di chi sia il richiedente principale non è una formalità: è una scelta che lega una posizione all'altra per dieci anni.
Immobile completato o off-plan: non è indifferente
C'è un dettaglio che manda all'aria più pianificazioni di quante si immagini.
Per il visto investitore l'immobile deve essere completato e registrato. Un off-plan ancora in costruzione, per quanto pagato, non vale ai fini di quel percorso.
Per la Golden Visa tramite immobile le condizioni sono articolate e dipendono dallo stato di avanzamento e dal tipo di titolo. In generale, più l'immobile è vicino alla consegna, più il percorso è lineare.
La conseguenza pratica sulla pianificazione
Chi compra off-plan con l'obiettivo del visto deve mettere in conto l'attesa della consegna, che significa due o tre anni prima di poter avviare la pratica.
Chi ha fretta ha due alternative: comprare un immobile già consegnato, pagandolo di più ma accedendo subito al percorso, oppure usare la via societaria nel frattempo e aggiungere l'immobiliare quando l'immobile è pronto.
È esattamente la combinazione di cui parlavo prima, e il motivo per cui le due strade si rafforzano a vicenda invece di escludersi.
Cosa chiedere, e a chi
Su questo tema circola molta informazione approssimativa, anche in buona fede, perché le regole cambiano e perché ciascuno racconta il percorso che ha fatto lui.
Le domande giuste
"Qual è la soglia per la mia configurazione specifica?" Non quella generica: la tua, con il tuo stato civile e il numero di intestatari previsti.
"L'immobile che sto comprando è idoneo al percorso che voglio?" Stato di avanzamento, tipo di titolo, registrazione.
"Cosa succede se cambia la mia situazione familiare?" È la domanda scomoda, ed è quella che evita i problemi più seri.
"Questa informazione a che data è aggiornata?" Perché un requisito di sei mesi fa può essere già cambiato.
A chi rivolgersi per ciascuna parte
Il percorso tocca tre competenze diverse, e confonderle è il motivo per cui molte persone ricevono risposte contraddittorie.
La parte immobiliare, cioè quale immobile, a che valore, con quale intestazione: è il lavoro di chi conosce il mercato e le soglie.
La parte amministrativa del visto, cioè la pratica vera e propria: la seguono studi specializzati negli Emirati.
La parte fiscale italiana, cioè cosa comporta per le tue imposte: è il lavoro del commercialista, e non può farlo nessun altro.
Chi ti dice di occuparsi di tutte e tre sta semplificando. Chi ti indirizza alla persona giusta per ciascuna, invece, ti sta facendo risparmiare tempo e problemi.
Quanto tempo serve, e quanto costa la pratica
Una parte delle domande che ricevo riguarda i tempi e i costi, che nessuno comunica con chiarezza perché variano.
I tempi indicativi
Con la documentazione completa e un immobile già registrato, la pratica della Golden Visa richiede in genere qualche settimana, non mesi. I passaggi sono la domanda, la verifica dei requisiti, la visita medica e la biometria, infine l'emissione.
Quello che allunga i tempi non è quasi mai la burocrazia: è la documentazione incompleta o un immobile la cui posizione non è del tutto regolare.
I costi. Ci sono costi di pratica, costi medici, costi di emissione della carta d'identità emiratina. Sono importi contenuti rispetto al valore dell'investimento, ma vanno messi in conto, insieme alla copertura sanitaria obbligatoria.
Se ti affidi a uno studio che segue la pratica, ci sono anche i suoi onorari. Vale la pena: la pratica fatta male si rifà, e rifarla costa più che farla bene la prima volta.
Il rinnovo, che nessuno considera al momento dell'acquisto
La Golden Visa dura dieci anni ed è rinnovabile. Il rinnovo però richiede che i requisiti siano ancora soddisfatti, e questo ha una conseguenza che in pochi valutano: se l'immobile su cui hai basato il visto viene venduto, la posizione cambia.
Non è un problema se nel frattempo hai acquistato altro o se hai costruito una posizione diversa. Diventa un problema se vendi l'unico immobile che ti dava i requisiti e non hai pianificato il seguito.
La conseguenza pratica. Se la tua strategia prevede di rivendere l'immobile dopo qualche anno per realizzare la rivalutazione, mettilo in conto nel percorso di residenza. Si può vendere e ricomprare, oppure mantenere un immobile come base e muovere gli altri.
È una pianificazione che si fa una volta e vale dieci anni. Non farla significa scoprire il vincolo nel momento peggiore, cioè quando hai già deciso di vendere.
Due cose che la Golden Visa non fa
Per chiudere, due chiarimenti che evitano aspettative sbagliate.
Non è cittadinanza. È un permesso di residenza di lunga durata, rinnovabile. Non dà passaporto emiratino e non apre percorsi di naturalizzazione.
Non cancella gli obblighi in Italia. Finché la tua residenza fiscale resta italiana, gli obblighi dichiarativi sugli immobili esteri restano. Il quadro RW e le imposte sul valore degli immobili all'estero non spariscono perché hai un visto.
Su quest'ultimo punto ho scritto un approfondimento dedicato, e comunque resta valido quello che dico sempre: la parte fiscale va impostata con un commercialista, non con un broker.
Domande frequenti
Sì, ma con regole precise. Se i comproprietari non sono coniugi, ciascuno deve possedere una quota di almeno due milioni di dirham: non basta che il totale raggiunga quella cifra. Se sono coniugi, uno può essere richiedente principale e sponsorizzare l'altro, e in quel caso bastano due milioni complessivi.
Due milioni di dirham. Il valore di più immobili si può sommare per raggiungere la soglia, il che consente di costruire la posizione in più passaggi e diversificare.
Ad aprile 2026 è stata eliminata la soglia minima di 750.000 dirham per i proprietari individuali. Per i comproprietari non coniugi resta però il requisito di una quota di almeno 400.000 dirham ciascuno.
No. La Golden Visa dà il diritto di risiedere negli Emirati. La residenza fiscale dipende da criteri diversi, legati alla presenza effettiva e al centro degli interessi, ed è una valutazione da fare con un commercialista che conosca anche la normativa italiana.
Sì. Un immobile acquistato sotto soglia che raggiunge i due milioni di valore di mercato può essere fatto rivalutare da un perito riconosciuto e usato per la domanda. È un percorso concreto per chi ha comprato negli anni precedenti.
Sì. Due o più immobili il cui valore complessivo raggiunge i due milioni di dirham consentono di accedere alla Golden Visa. È spesso una strada migliore, perché i tagli piccoli rendono di più in percentuale.
Sì. Ogni modifica di intestazione comporta una nuova registrazione presso il Dubai Land Department, con la relativa tassa del 4% sul valore. Per questo la pianificazione va fatta prima di firmare.
